Операция «Обход»

Юридическая компания » Публикации » 2008 » Операция «Обход»

В несовершенном украинском законодательстве не проблема найти лазейку, чтобы обойти мораторий на продажу земель сельхозназначения.

Из-за нехватки в пределах столицы свободных участков под застройку растет популярность земель сельскохозяйственного назначения. Большинство таких наделов принадлежит селянам, но свободно распоряжаться ими собственники не могут из-за действия моратория на продажу земли с/х назначения. Обширные участки, расположенные в местах с хорошей транспортной развязкой, буквально «не дают спокойно спать» участникам рынка недвижимости. В связи с этим многие субъекты приобретают земли в обход моратория.

По данным Campio Group , только за последние четыре года было продано более 5 млн га паев. Способов провернуть сделку по продаже с/х участка более чем достаточно. Причем их реализация на каждом этапе вполне законна.

По словам Сергея Титорчука, руководителя юридического отдела Campio Group , организационные затраты на большинство способов будут сравнительно небольшими: придется оплатить услуги нотариуса, юриста, а также организации, которая возьмет на себя регистрацию государственных актов на земельный участок. «Что касается сроков, то дольше всего длятся сделки, которые напрямую связаны с перерегистрацией госактов», — объясняет г-н Титорчук.

Забрать за долги «Наиболее дорогостоящий способ — инициирование изъятия участка за долги.

В данном случае потребуются немалые затраты на организацию позитивного рассмотрения дела в суде. Но такой путь и самый надежный, поскольку в результате земельный участок переходит в прямую собственность получателя», — утверждает г-н Титорчук. Суть данного способа заключается в том, что владелец земельного пая берет в долг у потенциального покупателя определенную сумму денег. Естественно, собственник земли деньги не возвращает. После этого кредитор (покупатель) подает в суд на заемщика (продавца), и в качестве компенсации последний оформляет на кредитора право владения земельным участком. «Покупателю следует подать в суд исковое заявление, оплатить все необходимые судебные издержки. Кроме того, важно удостовериться, что ответчик в последний момент не станет возражать против удовлетворения исковых требований», — советует Сергей Титорчук. Этот способ был широко распространен в конце 2007 — начале 2008 года. Но в последнее время суды все чаще отказываются удовлетворять подобные иски.

Как объясняет Александр Подолянко, финансовый директор компании «Финком Девелопмент», переход права собственности на земельный участок должен быть основан на исполнительном документе, выданном судом. «Суды общей юрисдикции могут отказать в удовлетворении исковых требований, посчитав сделку сфабрикованной, — говорит г-н Подолянко. — Но есть еще одна возможность — рассмотреть дело в третейском суде. Для использования такой возможности в соглашении, на основе которого выдавался долг, следует прописать так называемую третейскую оговорку, т. е. рассмотрение спора в третейском суде. Как правило, этот шаг не столь затратен, занимает меньше времени и имеет большую вероятность положительного результата».

Получить в наследство следующий способ — передача земли в наследство. Владелец участка нотариально оформляет завещание на лицо, которое желает получить участок в собственность, то есть покупатель становится наследником. Обезопасить себя от претензий третьих лиц покупатель может, нотариально оформив заявление родственников о том, что они не имеют претензий относительно наследства, а человек, передающий земельный участок в наследство, психически здоров и не подписывал завещание под принуждением. Затем местный отдел земельных ресурсов выдает покупателю новый государственный акт на право владения землей. Следует учесть, что право собственности на участок, согласно Земельному кодексу, возникает только после получения и регистрации его собственником нового государственного акта. Использование земли до получения такого документа является самовольным и влечет за собой административную или уголовную ответственность.

Другие варианты С/х участок можно взять в аренду с условием первоочередного выкупа после отмены моратория. Для этого владельцу земли и покупателю просто необходимо заключить соответствующий договор. «Правильно составленный договор аренды никто и никогда, даже через суд, не сможет расторгнуть», — утверждает Сергей Титорчук. Кроме того, собственник надела имеет право выделить определенную часть земли, которую собирается продать, получить государственный акт на эту часть и изменить ее целевое назначение под строительство. После этого участок не попадает под действие моратория и его можно продавать. А новый собственник волен построить на этой земле объект недвижимости.

Еще в одной схеме обхода моратория используют ст. 635 Гражданского кодекса Украины, которая предусматривает подписание предварительного договора. Продавец и покупатель берут на себя совместные обязательства подписания в будущем договора покупки-продажи на заранее определенных условиях. Следует учесть, что в соответствии со статьей 635, сторона, которая необоснованно уклоняется от заключения договора, предусмотренного предварительным соглашением, должна возместить второй стороне убытки. А если основной договор не заключен на протяжении срока, установленного предварительным соглашением, или одна из сторон не направит второй стороне предложение о его заключении, обязательства по предварительному договору прекращаются.

По словам Юлии Панасько, директора компании «Д. Ю. Консалтинг», для легализации операций с сельхозземлями используются еще некоторые схемы. «В моей практике были случаи выдачи госактов на основании решения суда, который обязал местный совет изменить целевое назначение участка», — вспоминает она. Кроме того, возможно заключение договора мены. Особенность его в том, что меняется исключительно земельный участок на земельный участок, но при этом их площадь может отличаться даже в 100 раз, а местонахождение не имеет значения. Реально также получить госакт с целевым назначением «личное крестьянское хозяйство» (ЛКХ) при реализации права на пай. «Если у коллективного сельскохозяйственного предприятия (КСП) имеется 1000 га земель, а членов этого предприятия — 1000 человек, каждый получает имущественный сертификат на 1 га, т. е. право на владение частью имущества КСП. Когда коллективное сельхозпредприятие заказывает проект землеотвода и изготовление госакта, его члены пишут заявление, где просят изготовить акт, в котором целевое назначение участка будет изменено с товарного сельскохозяйственного на ЛКХ», — объясняет г-жа Панасько. Пока украинское правительство законодательно не урегулирует земельные отношения, количество «обходных» схем будет только расти. От этого пострадают и сами покупатели, поскольку увеличится риск приобретения участка, уже кому-то принадлежащего.

Источник: Статус. Экономические известия, №31 (31) 27.10.2008